Construire 1,5 million de logements en Ontario d’ici 2031, est-ce possible?

Le gouvernement Ford a promis que 1,5 million de logements seraient construits en Ontario d’ici 2031, mais des acteurs du milieu préviennent que beaucoup de choses doivent changer pour espérer atteindre cette cible.

Il y a près de 2 ans, les progressistes-conservateurs ontariens déposaient un projet de loi pour accélérer la construction de maisons et de condominiums. Le gouvernement voulait forcer les municipalités à accélérer le processus d’approbation des permis de construction.

Force est de constater que ces espérances ne se sont pas encore concrétisées : il y a eu 85 770 mises en chantier en Ontario l’année dernière, selon les derniers chiffres de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), soit 6115 de moins qu’en 2022.

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Et cela ne risque pas d’aller en s’améliorant. La SCHL estime qu’une majorité des projets mis en chantier l’année dernière avait été financée alors que les taux d’intérêt étaient plus avantageux.

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Du côté des promoteurs, lorsque les taux d'intérêt augmentent, les coûts de financement pour partir des projets auprès des banques deviennent plus élevés aussi, donc les projets deviennent moins rentables qu'avant, affirme l’économiste de la SCHL Francis Cortellino.

Les économistes s’attendent à ce que la Banque du Canada baisse son taux directeur au courant de l’année, ce qui aurait pour effet de faire baisser les taux d’intérêt. Mais ceux-ci demeureront élevés, estime l’économiste principal chez Desjardins Marc Desormeaux.

Relatifs à la dernière décennie, les taux seront encore élevés, selon nos prévisions. Alors, les taux seront moins stimulants et ça sera un enjeu pour plusieurs sociétés.

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La question des municipalités

Pourtant, certaines régions en Ontario tirent leur épingle du jeu. Les villes de Kingston et Guelph sont parvenues à augmenter le nombre de mises en chantier par rapport à l’année précédente, selon les données de la SCHL.

Au cœur de cette histoire à succès à Guelph se trouve une stratégie d’urbanisme délibérée axée sur la stimulation de la construction de logements diversifiés : des duplex, des maisons en rangées et des édifices à usage mixte, où l’on trouve de l’espace commercial au rez-de-chaussée et des appartements aux étages supérieurs.

Le conseil municipal a approuvé en avril une refonte totale de son système de zonage pour permettre la construction d'autres structures que des maisons unifamiliales. Ce règlement fait toutefois l’objet d’un appel devant le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire.

Guelph avait beaucoup d'avance sur les politiques de la province et le mérite pour notre croissance et les mises en chantier ne revient absolument pas à la province, affirme la conseillère municipale Dominique O’Rourke.

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Le gouvernement provincial met des bâtons dans les roues des villes en les obligeant à revoir à la baisse le montant des redevances d’aménagement qu'elle peuvent percevoir auprès des développeurs, affirme la conseillère. Or, ces revenus sont essentiels pour l’aménagement du territoire associé à ces nouveaux logements.

Un nouveau développement va avoir besoin d'égouts, de trottoirs, de routes, de transport en commun, dit-elle. On modifie et on coupe le montant qu'on peut aller chercher des développeurs pour payer pour la croissance et ensuite ça tombe sur les impôts fonciers. Alors, ça, c'est frustrant.

L’attaché de presse du ministre du Logement ontarien admet par courriel que la province se doit d’en faire plus pour atteindre ses objectifs.

Nous avons demandé l'avis de nos partenaires municipaux l’automne dernier et nous nous efforçons de mettre en œuvre les recommandations restantes sur la base de leurs commentaires, affirme Alexandru Cioban.

La conjoncture n’est pas une excuse

Reste que les forces du marché demeurent en dehors du contrôle des gouvernements municipaux et provinciaux. Les taux d’intérêt demeureront élevés au courant de l’année selon toute probabilité et la pénurie de main-d’œuvre en construction continue de se faire sentir.

La province n’a pas à s’en laver les mains pour autant, insiste le président du Conseil de la construction résidentielle de l'Ontario, Richard Lyall.

Le logement, c'est comme un superpétrolier. Ça ne s'arrête pas très vite, ça ne démarre pas très vite, même si on peut choquer le système. Il est absolument impératif que les gouvernements fédéral et provincial, quels que soient les changements supplémentaires qu'ils doivent apporter au logement, le fassent dès ce printemps.

L’Ontario et le Canada ont travaillé de concert en 2023 pour alléger le fardeau des développeurs, en exemptant toute construction de nouveaux immeubles locatifs de la taxe sur les produits et services (TPS). Le ministère fédéral du Logement multiplie les ententes avec les villes pour stimuler la densification du logement en échange de millions de dollars.

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Mais d’autres leviers s’offrent toujours aux gouvernements, croit M. Lyall, comme l’exemption de cette même taxe pour les jeunes ménages qui achètent leur premier logement ou la construction d’unités modulaires pouvant être installées où c'est nécessaire.

C’est particulièrement adapté aux logements pour étudiants, aux logements de transition, aux logements pour personnes âgées. Il est possible de construire l'unité entière, entièrement meublée avec les appareils électroménagers, de l'expédier et de l'installer sur un site, dit-il.

Tous les types de logements sont bons à construire, car il faut augmenter l’offre à tout prix, à tous les prix, selon lui. Même les immeubles de luxe auraient leur place, croit-il, car les gens qui y emménageront laisseront derrière eux des immeubles plus abordables pour ceux avec des revenus moins élevés.

Tout logement est bon à prendre, même les logements de luxe, car tout ce qui augmente l'offre a un effet, dit-il.

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L’urgence d’agir est réelle, et l’inaction pourrait avoir des conséquences, affirme pour sa part l’économiste Marc Desormeaux.

C'est clair que si on regarde tous les indicateurs, les prévisions économiques, la construction des bâtiments résidentiels difficiles sera pendant les prochaines années, dit-il.

Mais même si nous rencontrons des difficultés à cause des facteurs macroéconomiques, il ne faut jamais arrêter nos efforts pour accélérer la construction résidentielle. L'abordabilité, il faut l'améliorer, et la réputation de la province et même du Canada en tant que lieu de vie accueillant et prospère dépend de plus de construction résidentielle.